A közös tulajdon üzemeltetési, karbantartási, felújítási költségeit a tulajdonosoknak a közös tulajdoni hányad alapján kell viselniük.
A jogszabály szerint, akinek több a külön tulajdona és ezáltal a külön tulajdonra jutó közös tulajdoni hányada, rendelkezési, használati és hasznosítási joga is több, tehát a költségviselés során is arányosan több tehát a költségviselés során is arányosan több a terhe.
A közös tulajdoni hányad szerinti költségviselés, megállapítására két módszert ismerünk:
a) a közös tuladjoni hányad alapján számított havi hozzájárulás
E szerint első lépésként megállapítják az egységnyi tulajdoni hányadra jutó havi közös költség befizetést:
összes tervezett tulajdonosi befizetés
összes tulajdoni hányad x 12 hónap = rá jutó havi közös költség
b) a közös tulajdoni hányad kiszámításának alapjául szolgáló alapeterület szerint történő havi hozzájárulás kiszámítása:
A leggyakoribb módszer a hasznos alapterület alapján számított közös tulajdoni hányad. A 253/1997 (XI.6.) Korm rendelet szerint ez az alapterületnek az a része amelyen a belmagasság 1.9 méter.
A nyitott erkélyek fedetlen teraszok lakáson kívüli tüzelőtároló helyiségek, valamint garázsok területét az alapterület összegzésekor nem kell figyelembe venni.
Általában az alábbi eltéréseket szokták figyelembe venni:
• garázs esetben a hasznos alapterület 40-60%-át számítják be.
• tetőtér beépítésnél, ha az 1.9 alatti terület meghaladja a teljes lakás alapterületének egy harmadát, akkor a hasznos alapterület + a többi alapterület 30-50 %-át számítják.
Első lépésként megállapítják az 1 m2-re jutó havi közös költsgé befizetést
összes tervezett tulajdonosi befizetés egy m2 juó havi
összes alapterület x 12 hónap = közös költség
második lépésként megállapítják a külön tulajdonra jutó havi közös költség hozzájárulási kötelezettségét.
egy m2-re jutó közös költség x a külön tulajdonban lévő lakás, nem lakás céljára szolgáló helyiség közös tulajdoni hányada kiszámításának alapjául szolgáló alapterületével= a tulajdonostárs kötelezettsége.
A társasházak mindegyike a költségvetés karbantartási, felújítási költségeit valamint a rendes gazdálkodási körét meghaladó kiadásokat a közös tulajdoni hányad alapján osztja fel a tulajdonostársak között.
Az üzemeltetés vonatkozásában azonban eltérések mutatkoznak:
• víz és csatornahasználati díj, illetve szemétdíj. Több megközelítés létezik, a szemétdíj vonatkozásában lehet személyenként általány szerint. Víz illetve csatornadíj esetében a költségfelosztás alapja lehet a költségmegosztók használata illetőleg a mellékvízmérővel mért fogyasztás.
• nem lakás céljára szolgáló helyiségek víz és csatornahasználati díjának meghatározása általában a külön tulajdonossal kötött megállapodáson nyugszik és szerencsés ha a ténylegesen mért figyasztás alapján kerül megállapításra a közös költségének az összege.
• közös képviselő díjazását lehet lakásonként illetve nem lakás céljára szolgáló helyiségenként is számolni.
• garázs, padlástér esetében ha pl. nincs vízvételi lehetősége vízdíjat nem fizet.
A szervezeti és működési szabályzatban kell meghatározni a közös költség összetételének illetve megállapításának a módját.
Az SZMSZ lehetővé tudja tenni azt, hogy a tulajdoni hányadtól eltérően kerüljön a közös költség megállapítva.
A központi fűtéssel rendelkező társasházak költségvetése:
A központi fűtés és melegvíz – szolgáltatást, valamint távhőszolgáltatást együttesen központos fűtésnek nevezzük.
A központi fűtési rendszert azt különbözteti meg a távhőszolgáltatástól:
• a hőtermelő berendezés az épület alkotórészét képezi, ezáltal az épület tulajdonjogi sorsát osztja, fogyasztói vezeték útján juttatja a hőt a lakásokba
• az épület tulajdonosa jelen esetben a társasház nem gazdálkodó szervként nem üzletszerűen,nyereség szerzés céljából tartja üzemben a központi hőellátó rendszert hanem rendeltetésszerű használat érdekében
• a tevékenysége non-profit jellegűnek minősül, nem közüzemi szolgáltatás.
A szolgáltatást külön költségvetés alapján kell kiszámolni.
A szolgáltatást költségvetésében az alábbi költségeket kell szerepeltetni:
• fűtőanyag költsége
• a központi hőtermelő berendezés áram díja
• a tüzelőanyag rakodásának illetve szállításának költsége
• a fűt és segédmunkás munkabére és járulékai
• vállalkozás keretében végzett fűtői tevékenység
• a kazán illetve tüzelőanyag elhelyezésére szolgáló helyiség, hőtermelő berendezé tisztántartásával felmerülő közvetlen költségek.
• egyév szüksége számlával nyugtával igazolt üzemeltetési költségek összességei.
A szolgáltatás tervezett időtartama és mértéke általában minden társasházban megegyezik a jogszabályban foglaltakkal. A fűtési idény : az év október 15. napja és a következő év április 15. napja közötti időszak.
A költségvetésben a szolgáltatás időtartamát január 01-től április 5.-ig, valamint október 15.-től december 31-ig terjedő időszakra.
A változtatás ebben az esetben az idény hosszabbításához egyszerű többség rövidítéséhez teljes egyhangú tulajdonosi hozzájárulás szükséges.
A társasház fűtés mellett, vagy attól függetlenül melegvíz-szolgáltatást is végezhet. A melegvíz hőmérséklete a jogzsbaályban foglaltaktól nem térhet el, azaz a háztartási és tisztálkodási célt szolgáló melegvízet úgy kell szolgáltatni, hogy a víz hőmérséklete a kifolyó csapoknál legalább +40 C legyen.
A szolgáltatás díjának megállapítása:
A költségvetés az éves kiadások várható összegét tartalmazza, és még a legalaposabb tervezés mellett is eltérhet attól a tényleges költség. A jogszabály szerint mind a meleg-víz mind a fűtési díj összegét un. díjelőleg formájában határozzák meg az éves elszámolás alapján pedig a díj végeleges összege kerül meghatározásra.
A jogszabály a fűtési díj felosztását meghatározza:
– mérés alapján (költségmegosztók segítségével)
– fűtött légtérfogat alapján
– fűtőfelület alapján
A társasházak vonatkozásában kiélesedő probléma sok esetben per tárgya a fenti összeg meghatározása. A társasházak közgyűlés formájában kötelezettek arra, hogy megállapítsák a számítási módot. Gyakran korrekció tényezőket is alkalmaznak, amelybe beleszámítják a lakás kazántól való távolságát a lakás északi vagy tetőn található fekvését.
A társasház végezhet fűtés nélkül és fűtéssel együtt melegvíz szolgáltatást. Amennyiben a társasházban fűtés és meleg-víz szolgáltatás egyidejűleg történik, akkor a költségvetésben a meleg-víz szolgáltatás hőigényét és költségét a két fűtési idény közötti fogyasztással állapítja meg, annak kétszeres szorzatával éves szintre való számítással.
Ebben az esetben a költségvetés a fűtési kiadásainak meghatározása a fűtés valamint melegvíz-szolgáltatás hő-fogyasztásának arányos felosztásával történik.
A szolgáltatás költségvetésének melegvíz-fogyasztására jutó része alapján a melegvíz-hődíjának megállapítása történhet:
– mérés alapján (mellékvízmérők felszerelésével)
– tulajdonosok által megállapított módon pl. a lakásokban élő személyek számára (főre) számítottan.
A díjfelosztás módját a szervezeti és működési szabályzatban kell megállapítani.
