A társasház működését alapvetően a tulajdonostársak által fizetett közös költséggel biztosítja. A hatályos társasházi törvény értelmében a közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás (a továbbiakban együtt: közös költség) a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik.
A szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni egyrészt a közös költség tulajdoni hányadtól eltérő megfizetése esetén, az érintett költségnemeket és a számítás módját, továbbá a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díja tekintetében az egyes szolgáltatásokra vonatkozó külön jogszabályok alapján történő elszámolás és a megfizetés szabályait, illetve a közösköltség-hátralék megfizetése érdekében a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének az adós tulajdonostárs határidő megjelölésével történő felszólításával, továbbá – ha a felszólítás eredménytelen – a bírósági fizetési meghagyás kibocsátásának kezdeményezésével, illetőleg – e törvény rendelkezései szerinti felhatalmazása esetén – a jelzálogjog bejegyzése és annak törlése iránti kérelem benyújtásával kapcsolatos feladatait.
A közös költség befizetésének nyilvántartása:
A társasház éves költségvetésében meghatározott rendes, vagy adott esetben közgyűlési határozat formájában elfogadott rendkívüli közös költség összegét külön tulajdoni lakásonként, egyénileg kell nyilvántartani, ún. egyéni nyilvántartó lapon. Ez tartalmazza az előirányzat (közös költség) összegét, a befizetések módját, idejét. Tartalmaznia kell továbbá a hátralékokat, de célszerű azonban szétválasztani egyrészt a hátralék tőkeösszegét, ill. az ehhez kapcsolódó késedelmi kamat, ill. egyéb költségek mértékét. E körben a késedelmi kamat mértékére a szervezeti és működési szabályzat az irányadó. A társasházközösség meghatározhatja, hogy milyen mértékű késedelmi kamatot kell fizetnie a hátralékos tulajdonostársnak, azonban a mérték elfogadásakor figyelembe kell venni a Ptk. Azon szabályát, mely szerint a szerződésben kikötött túlzott mértékű kamatot a bíróság mérsékelheti. Abban az esetben, ha a közösség nem állapít meg késedelmi kamatot, akkor a Ptk. előírásai az irányadók, vagyis pénztartozás esetében – ha jogszabály eltérően nem rendelkezik – a kötelezett a késedelembe esés időpontjától kezdve akkor is köteles a késedelemmel érintett naptári félévet megelőző utolsó napon érvényes jegybanki alapkamattal megegyező mértékű kamatot fizetni, ha a tartozás egyébként kamatmentes. A kamatfizetési kötelezettség akkor is beáll, ha a kötelezett késedelmét kimenti.
A behajtás lehetőségei, eljárási szabályok:
Ha a szervezeti és működési szabályzat felhatalmazza a közös képviselőt, illetőleg az intézőbizottság elnökét a hátralékos tulajdonostársakkal szembeni igény érvényesítésére, abban az esetben a társasház nevében a közös képviselő járhat el. Szervezeti és Működési Szabályzat, ha ilyen felhatalmazást nem ad, akkor erről a közgyűlésnek kell döntenie. Az igény érvényesítése egy fizetési felszólítással kezdődik. A közös képviselő ilyenkor írásban – célszerű tértivevényes ajánlott levélben – írásban megkeresi az adóst, közölve a tartozás pontos körülményeit, tehát az esedékesség időszakát, a hátralék pontos tőkeösszegét, az erre irányadó késedelmi kamatot, valamint az esetleges egyéb költségeket. A felhívásban az adós részére határidőt kell biztosítani, ez a gyakorlatban általában 15 napot jelent. Fontos e körben kiemelni a határidők számítását is, hiszen a fizetési határidő nem a felszólítás idejétől indul, hanem a közlés tudomásulvételétől. Abban az esetben, ha az adós felszólítás ellenére sem tesz eleget fizetési kötelezettségének, úgy a társasházközösség polgári peres eljárásban érvényesítheti igényét. A tartozás összegétől függően ez általában fizetési meghagyásos eljárás keretében valósul meg. Ebben az esetben a közös képviselő igénybe vehet jogi képviselőt, illetve eljárhat személyesen is.
A fizetési meghagyás
A társasház nevében eljáró képviselő (közös képviselő) a fizetési meghagyás kibocsátására rendszeresített formanyomtatványt tölt ki. A fizetési meghagyás iránti kérelmet az igazságügyért felelős miniszter rendeletében meghatározott űrlapon kell előterjeszteni. (melléklet) Azt az okiratot (annak másolatát, kivonatát), amelyre a fél bizonyítékként hivatkozik, csak akkor kell csatolni, ha az a követelés kötelezett által való beazonosításához szükségesnek tűnik. A kérelemben megjelölhető a természetes személy kötelezett születési helye, ideje, anyja neve, illetve adóazonosító jele; jogi személy, jogi személyiség nélküli szervezet kötelezett nyilvántartási száma, illetve adószáma. A kérelem a kötelezett ellen fennálló több követelés tekintetében, valamint több kötelezett ellen fennálló azonos követelés tekintetében együttesen is előterjeszthető. Több kötelezett ellen fennálló követelés esetében az egyes kötelezetteket terhelő összegeket határozottan meg kell jelölni, egyetemleges kötelezettség esetében pedig a kérelemben ezt kell feltüntetni. Ha a jogosult a kérelmet nem az arra rendszeresített űrlapon terjesztette elő, vagy ha a fél az űrlapot nem megfelelően töltötte ki, illetve nem csatolta a szükséges példányszámban, őt a bíróság a hiányok pótlására hívja fel.
A fizetési meghagyásnak tartalmaznia kell:
– az eljáró bíróságot és a bírósági ügyszámot;
– a feleknek és képviselőiknek nevét és lakóhelyét (tartózkodási helyét vagy székhelyét);
– a követelés jogalapját, valamint a követelésnek és járulékainak összegét, ingó dolog kiadására irányuló követelés esetében pedig a dolognak, valamint annak a pénzösszegnek megjelölését, amelyet a jogosult a dolog helyett elfogadni hajlandó;
– azt a tájékoztatást, hogy a bíróság a meghagyással érvényesített követelés jogalapját és az annak bizonyítására szolgáló tényeket érdemben nem vizsgálta, és a meghagyás
– akkor válik jogerőssé és végrehajthatóvá, ha a kötelezett határidőben nem mond ellent;
– azt a figyelmeztetést, hogy a kötelezett – ha a követelést alaptalannak tartja – a meghagyás ellen ellentmondással élhet;
– azt a figyelmeztetést, hogy ha a meghagyás kézhezvétele után a kötelezett a követelést teljesíti, az elismerésnek minősül, és ebben az esetben a meghagyás az ellentmondásra nyitva álló határidő utolsó napját követő napon jogerőre emelkedik.
A fizetési meghagyás ellen az adós a kézbesítésétől számított tizenöt nap alatt a fizetési meghagyást kibocsátó bíróságnál írásban ellentmondással élhet. Az ellentmondást az meghatározott űrlapon is elő lehet terjeszteni. Ha az ellentmondás a fizetési meghagyásnak csak valamely része vagy rendelkezése ellen irányul, a fizetési meghagyásnak az ellentmondással nem érintett része (rendelkezése) jogerőre emelkedik. A kötelezettnek a követelésre az ellentmondásban nyilatkoznia kell. A kötelezett előadhatja a védekezésének alapjául szolgáló tényeket, valamint ezek bizonyítékait; okirati bizonyítékait eredetiben vagy másolatban csatolhatja. Nem számít a fizetési meghagyás megtámadásának, ha a kötelezett a követelés összegét teljes egészében elismeri, és csak a fizetésre halasztásnak vagy az összeg részletekben való megfizetésének engedélyezését kéri. Ebben az esetben a bíróság elrendelheti a tartozás részletekben történő teljesítését. Ha az adós a fizetési meghagyást kellő időben ellentmondással nem támadja meg, a bíróság a meghagyásnak a kérelem előterjesztésével egyidejűleg evégből benyújtott példányát jogerősítési záradékkal látja el, és így kézbesítteti a jogosultnak.
A kellő időben előterjesztett ellentmondás folytán a fizetési meghagyásos eljárás perré alakul át. A bíróság az ellentmondás kézbesíttetésével egyidejűleg felhívja a jogosultat, hogy – amennyiben azt még nem tette meg – az illetéket nyolc napon belül a peres eljárás illetékének összegére egészítse ki, az ügyre vonatkozó részletes tényállításait adja elő, és bizonyítékait terjessze elő. Ezek elmulasztása esetében a bíróság a pert megszünteti. Ha a jogosult a bekezdésben foglalt kötelezettségeit teljesíti, az iratok megérkezésétől számított harminc napon belül a bíróság az ügy tárgyalására határnapot tűz ki, és arra a jogosultat felperesként, a kötelezettet pedig alperesként megidézi.
Végrehajtás
A jogerősítési záradékkal ellátott fizetési meghagyást végrehajtási eljárás keretében lehet érvényesíteni. A végrehajtási eljárásra a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. tv. vonatkozik. E szerint a bíróságok és a jogvitát eldöntő más szervek határozatait, továbbá egyes okiratokon alapuló követeléseket bírósági végrehajtás útján kell végrehajtani. A bíróság a bírósági végrehajtást végrehajtható okirat kiállításával rendeli el. Ehhez egy végrehajtható okiratra van szükség. Végrehajtható okirat többek között a bíróság által kiállított végrehajtási lap, melyet a végrehajtást kérő kérelmére állítja ki. A végrehajtást kérő közölni köteles a végrehajtási kérelem előterjesztésekor
– az adós nevét (cégnevét) és az azonosításához szükséges adatokat (legalább a születési idejét vagy az anyja nevét, illetőleg a cégjegyzékszámát), továbbá
– az ügy körülményeitől függően: az adós lakóhelyét, munkahelyét, illetőleg székhelyét, telephelyét (a továbbiakban: székhelyét) és a végrehajtás alá vonható vagyontárgyának helyét; e pontban felsorolt adatok közül legalább egyet közölni kell.
Tehát a rendszeresített formanyomtatvány fenti részeit a végrehajtást kérőnek kell kitöltenie. Ugyanakkor a társasháznak lehetősége van közvetlenül az illetékes önálló bírósági végrehajtóhoz fordulni, mivel az önálló bírósági végrehajtó hatáskörébe tartozó ügyben a végrehajtás iránti kérelmet az illetékes végrehajtónál is elő lehet terjeszteni. Ebben az esetben a végrehajtható okirat nyomtatványt a végrehajtó tölti ki, és továbbítja a végrehajtás elrendelésére jogosult bírósághoz. Ezen formanyomtatvány megfelelő kitöltésével, és a bírósághoz történő megküldésével, pontosabban annak bírósághoz történő megérkezésével indul a végrehajtási eljárás.
A végrehajtási lapot az első fokon eljárt bíróság állítja ki a polgári ügyben hozott marasztaló határozata alapján. A bíróság a végrehajtható okiratot az adós lakóhelye, illetőleg székhelye szerinti végrehajtónak és a végrehajtást kérőnek is megküldi. A végrehajtó költségei előlegezése okán elsőként megkeresi a társasházat, mivel a végrehajtás során felmerülő költséget – ha a törvény másképpen nem rendelkezik – a végrehajtást kérő előlegezi, de természetesen az adós viseli. A felek az általuk előlegezett költség összegét kötelesek a végrehajtó elszámolási számlájára befizetni, illetőleg nyugta ellenében a végrehajtónak átadni. Ezt követően a végrehajtó, a rá vonatkozó szabályok alapján végzi el a végrehajtási cselekményeket, ily módon letilthatja az adós jövedelmének egy részét, pénzforgalmi számláit, adott esetben pedig ingó- és ingatlan-végrehajtást, például árverést rendelhet el. A társasháznak ezeknél az eljárási cselekményeknél nem kötelező részt vennie, bár a végrehajtási kérelem formanyomtatványán ezt kérheti, ilyenkor minden foganatosítással kapcsolatos cselekményről külön értesítést kap. Fontos szabály, hogy amennyiben időközben az adós megfizette tartozása egészét, vagy annak egy részét, azt a végrehajtást kérő köteles a haladéktalanul bejelenteni a végrehajtónak.
Jelzálogjog bejegyzés:
A jelzálogjog egy biztosíték, melynek lényege, hogy annak fennállta esetén általában más követelést megelőzően kaphat kielégítést a zálogjogosult. Törvényi definíciója szerint zálogjog alapján a jogosult a pénzben meghatározott vagy meghatározható követelésének biztosítására szolgáló zálogtárgyból – törvény eltérő rendelkezése hiányában – más követeléseket megelőző sorrendben kielégítést kereshet, ha a kötelezett nem teljesít. Ingatlant csak jelzálogjog alapítása útján lehet elzálogosítani. Ingatlanra vonatkozó jelzálogjog alapításához az erre irányuló szerződésen felül a jelzálogjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése szükséges.
Társasházak esetében a törvény módot ad arra, hogy a késedelmes tulajdonostárs külön tulajdonú lakására – adott esetben többre is – a társasház javára jelzálogjog kerülhessen bejegyzésre. Ehhez vagy a szervezeti és működési szabályzat megfelelő rendelkezésére, vagy a közgyűlés határozatára van szükség.
Egyrészt a közgyűlés határozatával a legalább hat hónapnak megfelelő közös költség összegének befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzálogjoggal való megterhelését rendelheti el a hátralék megfizetésének biztosítékául. Másrészt a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a hátralékos tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzáloggal való megterhelését – a közgyűlés összehívása nélkül – akkor rendelheti el, ha erre őt a szervezeti-működési szabályzat felhatalmazza. A jelzálogjog bejegyzésének elrendeléséről szóló közgyűlési határozatot, illetőleg a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke rendelkezését közokiratba vagy ügyvéd – jogkörén belül jogtanácsos – által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. A jelzálogjog bejegyzésének elrendelése hat hónapnak megfelelő hátralékonként megismételhető. Ha a bejegyzés alapjául szolgáló hátralékot kiegyenlítették, a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a kiegyenlítést követő nyolc napon belül köteles a jelzálog törléséhez szükséges engedélyt kiadni; az engedélyt közokiratba vagy ügyvéd – jogkörén belül jogtanácsos – által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
A tartozások kezelésének kommunikációs vonatkozásai:
E körben az első és legfontosabb szabály, hogy még akkor is igyekezzünk fenntartani a jó viszonyt a lakóval, ha már akár több hónapos elmaradása van. Az igény érvényesítésének több elkülöníthető szakasza van. Először akár szóban, de inkább levél formájában emlékeztetőt célszerű küldeni. Érdemes ilyenkor feltételezni, hogy a lakó egyszerűen megfeledkezett a fizetésről. Ha ésszerű határidőn belül nem kapunk választ, akkor érdemes a következő levélben fizetésre felszólítani.
Az emlékeztető levélben a fentieknek megfelelően érdemes a feledésből kiindulni, például: „Szeretném felhívni figyelmét, hogy közös költség tartozása tekintetében hátraléka van társasházunkkal szemben. Amennyiben már rendezte a fenti tartozást, levelemet kérem tekintse tárgytalannak.”
A felszólító levélben érzékeltetni kell a tartozás miatti helyzet súlyosságát. A tisztánlátás kedvéért célszerű szakszerű, és mindenre kiterjedő felvilágosításban részesíteni a hátralékost az esetleges igényérvényesítési eljárásról, valamint annak tényéről, hogy az ezzel kapcsolatos költségek is a hátralékost fogják terhelni, például: „Kérjük, hogy fennálló tartozását jelen levél kézhezvétlétől számított15 napon belül legyen kedves rendezni. Amennyiben tartozását a fenti határidőben nem rendezi, úgy már most tájékoztatnom kell, hogy külön értesítés nélkül peres úton kell érvényt szereznünk társasházunk jogos igényének, melynek minden költsége is Önt fogja terhelni.”
Fontos még azt kiemelni, hogy a felszólító levél semmiképpen ne legyen durva, ill. sértő. Nyilván a társasháznak is az az érdeke, hogy a tulajdonostársak rendes időben tegyenek eleget fizetési kötelezettségeiknek. Egy durva, sértő hangvételű levél kellő felindultságot okozhat a tulajdonostársban, mely elsősorban nem a társasház, hanem az azt képviselő társasházkezelés személye ellen fog irányulni.
