Az SZMSZ-t a közösség az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával állapítja meg. Az az alakuló közgyűlésen de legkésőbb az azt követő hatvan napon belül megtartott közgyűlésen, a társasházzá váló közösségnek szab időbeli korlátot.
Amely Társasház nem rendelkezik SZMSZ-el a törvény nem kötelezi a Társasházkezelőt /közös képviselőt milyen időbeli korlátok között készítesse el, az egyszerű szavazattöbbségű határozat valamint az írásbeli szavazás lehetőségével rutin művelet lehet az SZMSZ jóváhagyása.
A szervezeti-működési szabályzat tekintetében érvénytelen az írásbeli szavazás: ha az írásbeli határozati javaslatra leadott érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű többséget,
minden más esetben: ha az írásbeli határozati javaslatra leadott érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított szavazattöbbségének a törvényben meghatározott mértékét.
A határozat úgy is meghozható, hogy a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke felhívására az írásbeli határozati javaslatról a tulajdonostársak írásban szavaznak. Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke – a szavazásra megjelölt határidőt követő nyolc napon belül – köteles a tulajdonostársakkal írásban közölni.
A szervezeti-működési szabályzat tervezetét a közgyűlés megtartását, illetőleg az írásbeli szavazásra kitűzött határidőt megelőző tizenöt munkanappal korábban a tulajdonostársak részére meg kell küldeni.
A törvény a meg kell küldeni szóhasználatát fenntartja a közgyűlési meghívónak a tulajdonostárshoz való eljuttatásánál:
„33§ (2) Sürgős esetet – így különösen : a közös tulajdonban álló épületrészek, épület-berendezések, vagyontárgyak állékonyságát, biztonságát közvetlenül veszélyeztető helyzet kialakulását – kivéve az írásbeli meghívót legkésőbb a közgyűlés időpontja előtt nyolc nappal meg kell küldeni”
Az új törvény sem oldotta meg, hogy milyen módon kell írásban közölni illetve a tulajdonosok számára megküldeni a közgyűlési meghívót, vagy pl. a fent említett Szervezeti és működési szabályzat tervezetét, a bírósági gyakorlat azt mutatja, hogy nem elégséges „bedobni a postaládába” pl. a meghívókat, hanem igazolni kell ,hogy a tulajdonostárs azt átvette, akár tértívevényes ajánlott levélben akár személyes átvétellel.
A közgyűlés összehívásánál, amelyre a tulajdonostársakat meg kell hívni a jogszabály egy újabb lehetőséget adott a közgyűlés időpontjának közléséhez:
„33. § (1) A közgyűlést a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke hívja össze; a közgyűlésre valamennyi tulajdonostársat írásban kell meghívni, mellyel egyidejűleg a meghívó egy példányát a társasházban – jól látható helyen ki kell függeszteni.”
Amennyiben az írásbeli szavazás bármely okból eredménytelen , vagy a tulajdoni hányad 1/10 –ével rendelkező tulajdonostársak módosító javaslatot tesznek, a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke az előírt a határidőn belül a közgyűlést köteles összehívni.
A Szervezeti és működési szabályzat tehát egy közgyűlési határozat, amely ügyvédi ellenjegyzés nélkül is érvényes ugyanakkor ha a Földhivatalba nem kerül benyújtásra anélkül pl. jelzálogjog alapítást nem tudnak megvalósítani. Így mindenképpen javasolnám, hogy ha még nem készítették el a Szervezeti és Működési Szabályzatát a Társasház saját érdekeik védelme érdekében tegyék meg és azt ügyvéddel véleményeztessék, ellenjegyeztessék.
